Не стоит винить США в порождении глобального "пузыря" цен на недвижимость

24 октября 2008 года

Похоже, все думают, что кредитный кризис, охвативший весь мир, вызван жадностью американцев. Но в данном случае все неправы.

Разве США заставили три обанкротившихся банка Исландии (в которых не было ни единого субстандартного ипотечного кредита) гарантировать 5,4 процента по вкладам иностранцев? Можем ли мы возложить на США ответственность за абсурдно раздутые цены на жилье в Европе? Не отвечают ли умные и богатые европейцы за жилищный кризис в Европе в той же мере, что и несчастные бедные американцы? В конце концов, в 2006 г. квартира с одной спальней в Дублине продавалась за 600 000 долларов США - на целых 125 000 долларов США больше, чем гласят отчаянные предложения о её продаже сегодня.

Ранее в этом году Международный валютный фонд опубликовал свой мировой экономический прогноз, где рассчитал вершину цикла «пузыря» - дутой составляющей цен на недвижимость, которая была определена как «разрыв между реальной и рыночной ценами на недвижимость» в Канаде, США, Японии, Австралии и в 13 странах Европы.

МВФ пришел к выводу, что из 17 рассмотренных стран только две имеют нулевой (или даже более благоприятный) «разрыв между реальной и рыночной ценами на недвижимость». Одной из этих стран стала Канада, где средние цены на недвижимость на два процента ниже, чем её капитальная стоимость.

(Вторая страна - Австрия, где средние цены на недвижимость на шесть процентов ниже, чем её капитальная стоимость.)

МВФ обнаружил, что в США, действительно, присутствовал разрыв между реальной и рыночной ценами на недвижимость в конце 2007 г., представляющий собой фактор «пузыря» - 10%, которые «невозможно объяснить на основании основных экономических показателей». По сравнению с разрывом цен в Европе, тем не менее, указанный разрыв цен в США представляет собой лишь скромное излишество. Разрыв между реальной и рыночной ценами в Ирландии составил 30%, что означает, что «пузырь» цен на недвижимость в Ирландии повышает цену приблизительно на одну треть по сравнению с капитальной стоимостью рассматриваемого объекта.

МВФ также рассчитал задолженность разных стран по ипотечным кредитам как процент к ВВП. И вновь Канада была признана страной, где цены на недвижимость не раздуты. Ипотечная задолженность Канады составляет 50% к ВВП.

В Нидерландах и Дании задолженность по ипотечным кредитам составляет 95% к ВВП. (Информация по некоторым другим странам: Австрия - 80%, Испания - 60%, Ирландия - 70%). Ипотечная задолженность США составила 78% к ВВП, это средняя величина, если рассматривать Канаду как одну точку отрезка, а Нидерланды и Данию - как другую.

Следует отметить, что Канада весьма неплохо смотрится в таком сравнении (как и в некоторых других). Но и поливаемые грязью США не так уж плохи. (В отчете МВФ высказана точка зрения о том, что Соединенные Штаты относятся к странам, находящимся в середине списка рейтинга по уязвимости «пузыря» цен.) В большинстве стран Европы ситуация существенно печальнее. Некоторые из них стоят перед лицом катастрофического обвала цен на недвижимость, а другим грозит банкротство. Страны Балтии (Эстония, Литва и Латвия) в отчаянии. Испания в отчаянии. (За прошедшее десятилетие в Испании было построено четыре миллиона домов, больше чем в Великобритании, Франции и Германии вместе взятых; большая часть этих домов - второе жилье для богатых европейцев.) Великобритания, Франция и Ирландия в отчаянии. Цены на недвижимость падают во всех этих странах - и к этому процессу совершенно непричастны субстандартные ипотечные кредиты в США. Любая волна, поднявшись вверх, всегда опускается вниз.

Почему этот цикл спада цен на жилье настолько более разрушителен, чем имевшие место ранее «пузыри»? Анализируя предыдущие циклы изменения цен на недвижимость в 19 странах, МВФ пришел к выводу о том, что средний цикл «повышения» в прошлом длился 6,5 лет, а среднее увеличение цен за этот период составляло 39,2%. Специалисты также определили, что средний «цикл понижения» занимал четыре года, а среднее понижение цен за этот период составляло 20,2%. МВФ также рассчитал, что «цикл повышения», достигший своего пика в прошлом году, длился в течение необычайно долгого времени - целых 15 лет, а средний рост цен за это время достиг не менее экстраординарной отметки в 116,6%. Если допустить, что неожиданно начавшийся «цикл понижения» пропорционально будет таким же, как и предыдущие «циклы понижения» в том, что касается цен и продолжительности, цены на жилье в Европе могут упасть на 58% в течение последующих шести лет.

Великий пузырь цен на недвижимость (2000-07 гг.) был первым прецедентом глобального раздувания цен на жилье во всем мире. (Цены на дома падают даже в Индии.) Этот пузырь принес много добра: домовладельцами стало больше людей, чем когда-либо в истории; миллионы человек стали работать в строительстве, а миллионы владельцев недвижимости тем временем обогатились. На рост цен на недвижимость психология повлияла ничуть не меньше, чем экономические факторы. Как выразился литературный критик Джордж Стейнер, в ХХ веке все Божьи твари перемещались стадами. Безусловно, мы по-прежнему так и делаем, но в данном случае канадцы стали счастливым исключением. Но вы же не станете винить то животное, которое панически бежит впереди всех в той катастрофе, которую оно само на себя навлекло и которая напугала всех остальных.

Источник: theglobeandmail.com